민간임대주택 관련 허위광고에 주의해야

【컨슈머저널/안홍필 기자】 한국소비자원(원장 윤수현)은 최근 민간임대주택* 임차인 모집 광고를 보고 계약금을 지급했으나, 실제로는 회원 가입비 또는 투자금 명목으로 확인되어 계약금을 환급받지 못하는 피해사례가 발생해 주의를 당부했다.

 * 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하, 민간임대주택법) 제5조에 따라 등록한 주택

정식 인허가가 없는 임의단체의 회원 또는 투자자 모집 방식은 사업이 지연되거나 무산될 경우 민간임대주택법 등 관련 법령에 따른 보호를 받을 수 없어 가입비나 투자금(출자금) 등의 금전적 피해를 입을 수 있다.

☐ 민간임대주택, 계약해제·해지 관련 소비자상담이 가장 많아

최근 2년 6개월간(2023년 ~ 2025년 6월) 1372소비자상담센터*에 접수된 민간임대주택 관련 상담은 190건으로, 2025년 상반기는 전년 동기 대비 40.5% 증가한 것으로 나타났다.

 ※ 연도별 건수 : (’23) 46건 → (’24) 85건 → (’25.6.) 59건

 * 공정거래위원회가 운영하고 한국소비자단체협의회, 한국소비자원, 광역지자체가 참여하여 상담을 수행하는 전국 단위 소비자 상담 통합 콜센터(발신자부담)

상담사유를 살펴보면 ‘계약해제․해지 관련’이 98건(51.6%)으로 가장 많았고, ‘계약불이행’ 20건(10.5%), ‘부당행위’ 14건(7.4%) 순이었다.

주요 상담 사례로는 ▲민간임대주택 임대차 계약으로 알고 계약금 지급 후 해지를 요청하니 조합 출자금이라는 이유로 환불이 거부된 경우, ▲민간임대주택 관련 계약금 지급 후 사업승인이 없고, 건축 부지를 사용할 수도 없는 상태인 것을 알게 된 경우였다. 그 외에도 ▲ 계약 후 연락이 두절되는 경우 등이 있었다.

☐ 인허가 없이 임차인을 모집하는 허위광고에 주의

정식 인허가를 거치지 않은 임의단체가 회원·투자자·발기인 등을 모집하는 단계임에도 이를 정식 조합원이나 임차인 모집 또는 분양인 것처럼 허위 광고하는 경우가 있어 주의해야 한다.

이러한 단계에서는 사업계획 승인이 없고, 토지의 사용권원* 여부를 확인할 수 없어 자칫 사업이 지연되거나 무산되는 경우 가입비·출자금 등의 금전적 피해를 볼 수 있다.

 * 토지의 소유권 또는 사용권 등 해당 부지에 건축 사업을 추진할 수 있는 법적 권리

특히, ▲사업계획 승인 전 ‘동호수 지정’, ‘확정 보증금’ 등으로 광고하거나  ▲시세보다 지나치게 저렴한 금액으로 계약을 유도하는 경우 주의해야 한다. 또한 ▲잔여 세대가 얼마 남지 않았다며 계약을 종용하는 경우, ▲계약서 교부도 없이 계약금 선납을 요구할 시 신중하게 결정해야 한다. 

☐ 민간임대주택 계약 전, 해당 지자체에 사업승인 여부 확인 필요

유사 사례가 전국적으로 확산되면서 세종시, 고양시, 용인시, 천안시, 광주시 등 각 지자체에서는 누리집 등을 통해 민간임대주택 회원모집 관련 유의사항을 안내하고 있다.

유의사항으로는 계약 체결 전 반드시 해당 지자체에 ▲민간임대주택 사업계획 승인 여부, ▲민간임대주택 건축이 가능한 부지인지 여부, ▲계약서상 가입금 및 출자금 반환 규정이 있는지 등을 확인하는 것이다. 계약 체결 후에는 ▲계약서, 설명자료(브로셔 등) 및 거래내역 등 관련 자료를 보관해야 한다.

한국소비자원은 임의단체 회원 가입 시 법적 보호를 받기 어렵고, 가입비·출자금 등의 반환에 대해서는 계약서 내용에 따라 당사자 간 민사적으로 해결해야 하므로, 계약 체결 전 충분히 검토하고 신중히 결정할 것을 당부했다.

주요 상담 사례

[사례1] 정식 조합이 아님에도 회원 모집 후 청약금, 계약금 환불 거부

A씨는 2025년 신혼주택 마련을 위해 민간임대아파트 모델하우스를 방문하여 상담 진행 중, 담당자가 몇 자리 남지 않았다며 계약서 없이 청약금을 우선 납입하라고 가입을 유도함. 이후 청약금 포함 총 2,500만 원을 지급하고 계약을 체결하였으나 사업자는 사전에 안내가 없었던 조합 출자금이라며 환불은 불가하고 입주권도 보장되지 않는다고 하여, 환불 요청했으나 거부당함.

[사례2] 광고와 달리 인허가 없이 회원 모집 및 추가금 요구

B씨는 2025년 민간임대주택 입주위원회 모집 광고를 보고 회원 가입 계약을 체결함. 당시 계약서상 '민간임대특별법'에 따른다고 되어있었으나, 광고와 다른 사항이 많아 환급을 요청하니 사업자는 사업승인을 받지 않아 특별법 적용이 되지 않는다며 환급은 불가하다 함. 또한 당시 '분양', 'HUG 보증', ‘보증금 3,000만원’ 등으로 광고했으나 분양이 아니었고, HUG(주택도시보증공사)에 가입되어있지도 않았으며, 사업자는 지속적으로 추가금을 요구함.

[사례3] 분양 계약 안내받고 계약금 납입했으나, 투자자 형태로 확인

C씨는 2025년 민간임대주택 분양 계약이라는 안내를 받고 계약금을 납입했으나, 이후 시청에 알아보니 분양이 아닌 투자자 모집 형태라는 사실을 확인하여 환불을 요구함.

[사례4] 계약 체결 후 미이행

D씨는 2024년 민간임대주택 협동조합 광고를 보고 계약을 체결하여 계약금 총 3,000만 원을 지급함. 당시 조합에서는 곧 모델하우스를 조성한다 했으나, 이후 1년이 지나도록 아무런 진행사항이 없음.

[사례5] 계약 후 시행사 변경 및 토지사용 허가 미취득

E씨는 2024년 민간임대주택 광고를 보고 당시 환불보장동의서가 있어 안심하고 계약을 체결하면서 계약금 700만 원 및 1차 분담금 2,000만 원 등 총 2,700만 원을 지급함. 그러나 광고 내용과 달리 이후 시행사가 변경되었고, 해당 부지는 임야 상태였으며, 아직 토지 사용에 대한 허가도 득하지 않은 것을 확인함. 이에 계약취소 및 계약금 환불을 요청하니 사업자는 7일 내 환불을 요청해야 한다는 조항이 있었다며 환불을 거부함.